In Mehrfamilienhäusern schlummert eines der größten ungenutzten Solarpotenziale Deutschlands. Tausende Quadratmeter Dachfläche, die Strom produzieren könnten – aber niemand traut sich an den Prozess heran. Zu kompliziert, zu viel Abstimmungsbedarf, zu viele Eigentümer die alle mitentscheiden wollen. Das stimmt so nicht mehr. Die Rechtslage hat sich verändert, und wer die Spielregeln kennt, kommt in einer Wohnungseigentümergemeinschaft heute erstaunlich weit.
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die rechtliche Situation. Für konkrete Einzelfälle empfiehlt sich die Beratung durch einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht.
Das Wichtigste in Kürze:
- Eine Dach-PV-Anlage in der WEG braucht einen Beschluss der Eigentümerversammlung – eine einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen reicht seit dem WEMoG 2020.
- Balkonkraftwerke sind seit Oktober 2024 privilegierte bauliche Veränderungen nach § 20 Abs. 2 Nr. 5 WEG. Jeder Eigentümer hat einen Rechtsanspruch auf Genehmigung.
- Der BGH hat im Juli 2025 klargestellt: Auch bei privilegierten Maßnahmen muss VOR der Montage ein Gestattungsbeschluss vorliegen. Wer vorher baut, riskiert Rückbau.
- Drei Betriebsmodelle stehen zur Wahl: WEG als Betreiberin, ein einzelner Eigentümer als Betreiber, oder die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung nach § 42b EnWG.
- Seit 2025 gilt die Einkommensteuerbefreiung bis 30 kWp je Wohneinheit – auch für WEG-Anlagen.
- Die größte Hürde ist meist nicht die Technik, sondern die Eigentümerversammlung.
Warum das Mehrfamilienhaus so lange ein blinder Fleck war
Wer ein Einfamilienhaus besitzt, entscheidet allein. Wer in einem Mehrfamilienhaus Wohnungseigentum hat, entscheidet gemeinsam – und gemeinsam entscheiden dauert. Jahrelang scheiterten Solaranlagen auf Mehrfamilienhäusern nicht an der Technik, sondern an der Eigentümerversammlung. Ein einziger Eigentümer der Nein sagte reichte, um ein Projekt zu beerdigen. Das Dach blieb leer, der Strom vom Netz teuer.
Das hat sich geändert. Eine einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen reicht heute für den Beschluss über eine Dachanlage. Einstimmigkeit ist nicht mehr nötig. Wer gegen die Anlage stimmt, muss trotzdem mitmachen – allerdings ohne finanzielles Risiko, wenn er sich nicht an den Kosten beteiligen möchte. Wer nicht zahlt, bekommt auch keinen Strom. Die Anlage läuft für alle die mitgemacht haben.
Was der Beschluss regeln muss – und warum das entscheidend ist
Eine Photovoltaikanlage auf dem Gemeinschaftsdach ist eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums. Damit braucht es einen formellen Beschluss nach § 20 Abs. 1 WEG. Seit dem WEMoG 2020 genügt dafür die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen – nicht der Köpfe, nicht aller Eigentümer, sondern der tatsächlich in der Versammlung abgegebenen Stimmen.
Viele Beschlüsse scheitern nicht am Abstimmungsergebnis, sondern daran was danach kommt. Wer bezahlt, wer den Strom bekommt, was passiert wenn ein Eigentümer verkauft – solche Fragen die offen gelassen werden, landen früher oder später vor Gericht. Ein Beschluss der diese Punkte regelt ist kein bürokratischer Übereifer, sondern der einzige Schutz vor späterem Streit.
Was er konkret enthalten muss:
- Wer die Anlage betreibt
- Wer die Kosten trägt und in welchem Verhältnis
- Wie der erzeugte Strom verteilt wird
- Wer die Einspeisevergütung erhält
- Wie Wartung, Versicherung und Haftung geregelt sind
- Was bei einem Verkauf der Wohnung mit dem Anteil passiert
| Beschlussart | Mehrheit | Anwendungsfall |
|---|---|---|
| Einfache Mehrheit (§ 20 Abs. 1 WEG) | Mehr als 50 Prozent der abgegebenen Stimmen | Dach-PV-Anlage als bauliche Veränderung |
| Gestattungsbeschluss (§ 20 Abs. 2 WEG) | Einfache Mehrheit, aber Anspruch des Eigentümers | Balkonkraftwerk, Wallbox, Barrierefreiheit |
| Einstimmigkeit | Alle Eigentümer | Nicht mehr nötig für PV-Anlagen |
Das BGH-Urteil vom Juli 2025: Ein teurer Irrtum
Im Juli 2025 hat der Bundesgerichtshof einen Eigentümer eines Besseren belehrt. Der Mann hatte ein Balkonkraftwerk montiert, bevor die Eigentümerversammlung einen Gestattungsbeschluss gefasst hatte. Seine Logik: Er habe einen Anspruch auf den Beschluss – also könne er auch gleich anfangen.
Der BGH (V ZR 29/24) sah das anders. Auch eine privilegierte Maßnahme braucht vor der Montage einen Gestattungsbeschluss. Ohne Beschluss kann die WEG den Rückbau verlangen – selbst wenn die Anlage bereits seit Monaten in Betrieb ist.
Der Anspruch auf Genehmigung schützt vor Ablehnung, nicht vor dem Verfahren selbst. Wer zuerst baut und dann genehmigen lässt, zahlt im schlimmsten Fall zweimal: einmal für die Installation, einmal für den Rückbau. Die Reihenfolge ist simpel: Antrag stellen, Beschluss abwarten, dann montieren.
Wer die Anlage betreibt – drei Modelle mit sehr unterschiedlichen Konsequenzen
Das ist die wichtigste strategische Entscheidung bevor die erste Schraube gedreht wird. Sie bestimmt wer die Einnahmen bekommt, wer das Risiko trägt und ob die WEG plötzlich als Energieunternehmen dasteht.
Die WEG als Betreiberin: Die Gemeinschaft beschließt, kauft und betreibt die Anlage gemeinsam. Kosten und Erträge werden nach Miteigentumsanteilen aufgeteilt. Das klingt fair, hat aber einen Haken: Sobald die WEG Einnahmen aus der Energieerzeugung erzielt, wird sie steuerlich wie ein Unternehmen behandelt. Wer diesen Weg wählt, braucht zwingend steuerliche Beratung.
Ein einzelner Eigentümer als Betreiber: Er trägt die Kosten, kassiert die Einspeisevergütung und zahlt der Gemeinschaft eine Nutzungspauschale für die Dachfläche. Wer sich nicht beteiligen möchte, muss dulden – hat aber auch keinen Anspruch auf Erträge. Steuerlich einfacher, schneller umsetzbar.
Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung nach § 42b EnWG: Das neueste Modell seit dem Solarpaket I 2024. Der Betreiber liefert nur den PV-Strom, jeder Bewohner behält seinen eigenen Vertrag für den Reststrom. Die meisten bürokratischen Pflichten eines Energieversorgers entfallen. Besonders attraktiv für Gemeinschaften die Strom intern verteilen möchten ohne in die Rolle des Stromlieferanten zu schlüpfen.
Balkonkraftwerke: Was sich seit Oktober 2024 verändert hat
Wer in einer WEG lebt und ein Balkonkraftwerk wollte, hatte es lange schwer. Die Gemeinschaft konnte ablehnen, ohne Gründe nennen zu müssen. Das ist seit dem 17. Oktober 2024 vorbei. Steckersolargeräte sind seitdem privilegierte bauliche Veränderungen nach § 20 Abs. 2 Nr. 5 WEG. Jeder Eigentümer hat einen gesetzlichen Anspruch auf Genehmigung.
Die Gemeinschaft bestimmt das Wie – Befestigung, Optik, Statik – darf den Anspruch dadurch aber nicht aushöhlen. Eine Ablehnung ist nur noch zulässig wenn unverhältnismäßige Beeinträchtigungen vorliegen, etwa Denkmalschutz oder nachgewiesene statische Probleme.
Für Mieter in der WEG bleibt es komplizierter: Sie brauchen die Erlaubnis des Vermieters nach § 554 BGB und – wenn die Installation das Gemeinschaftseigentum betrifft – zusätzlich den WEG-Beschluss. Zwei Hürden statt einer.
Wie der erzeugte Strom auf die Wohnungen verteilt wird
Bei einer Gemeinschaftsanlage ist die Verteilungsfrage oft hitziger als die Abstimmung über die Anlage selbst. Drei Ansätze sind üblich – jeder mit eigenen Vor- und Nachteilen.
Volleinspeisung: Die gesamte erzeugte Energie fließt ins Netz, die Vergütung geht in die Gemeinschaftskasse. Der einfachste Weg, aber wirtschaftlich der schwächste – denn 7,78 Cent Einspeisevergütung sind deutlich weniger wert als 37 Cent Netzstrom der damit ersetzt werden könnte.
Eigenverbrauch nach Miteigentumsanteilen: Jede Wohnung bekommt einen Anteil des erzeugten Stroms gutgeschrieben. Komplizierter in der Abrechnung, aber wirtschaftlich deutlich attraktiver.
Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung nach § 42b EnWG: Der Strom wird direkt an die Bewohner geliefert, jeder zahlt für seinen individuellen Anteil. Erfordert Messtechnik und Abrechnung, bietet aber den höchsten wirtschaftlichen Nutzen für alle Beteiligten.
Steuern und Förderung
| Thema | Regelung |
|---|---|
| Mehrwertsteuer | 0 Prozent auf Module, Wechselrichter und Installation (Wohngebäude) |
| Einkommensteuer | Befreiung bis 30 kWp je Wohneinheit seit 2025 (nicht je Anlage) |
| Gewerbesteuer | Befreiung bis 30 kWp je Wohneinheit (§ 3 Nr. 32 GewStG) |
| Umsatzsteuer WEG als Betreiberin | Kleinunternehmerregelung möglich bis 25.000 Euro Jahresumsatz |
| KfW-Kredit 270 | Auch für WEG-Anlagen nutzbar |
Ein Detail das oft übersehen wird: Die 30-kWp-Grenze gilt seit 2025 je Wohneinheit, nicht je Anlage. Eine WEG mit 10 Wohnungen kann also eine 300-kWp-Anlage steuerfrei betreiben – solange jede Einheit auf maximal 30 kWp kommt.
Wie man das Projekt in der WEG durchbringt
Wer schon einmal erlebt hat wie eine Eigentümerversammlung über eine neue Gegensprechanlage diskutiert, ahnt was auf ihn zukommt. Der Unterschied ist: Eine Solaranlage hat eine Wirtschaftlichkeitsrechnung. Und Zahlen überzeugen mehr als Argumente.
Zuerst die Bestandsaufnahme: Wie groß ist die nutzbare Dachfläche, welche Ausrichtung hat das Dach, gibt es statische Einschränkungen? Ein kurzes Gespräch mit einem PV-Installateur bringt schnell Klarheit.
Dann die Vorbereitung der Versammlung: Ein konkretes Angebot, ein Betriebsmodell und eine verständliche Kostenverteilung auf den Tisch legen. Abstrakte Ideen werden vertagt. Konkrete Zahlen werden beschlossen.
Danach der formelle Beschlussantrag auf der nächsten regulären oder einer außerordentlichen Eigentümerversammlung. Einladungsfristen beachten.
Und dann: Erst nach dem Beschluss installieren. Das BGH hat das unmissverständlich klargestellt.
Wie die steuerlichen Pflichten für Solaranlagenbetreiber am Jahresende aussehen, erklärt der Artikel Solaranlage und Steuern: Was am Jahresende zu beachten ist. Was eine Solaranlage wirtschaftlich bringt, zeigt Wann lohnt sich eine Solaranlage?.
Wer vorbereitet kommt, gewinnt
Eine Solaranlage in der WEG ist kein hoffnungsloses Projekt mehr. Die Mehrheitshürden sind gesunken, die Betriebsmodelle sind ausgereifter als noch vor wenigen Jahren, und die Rechtslage ist klar. Was bleibt ist die Eigentümerversammlung – und die lässt sich mit der richtigen Vorbereitung gewinnen.
Wer mit einem konkreten Angebot und einer verständlichen Wirtschaftlichkeitsrechnung kommt, hat gute Chancen. Wer mit einer vagen Idee erscheint, wird auf die nächste Versammlung vertagt. Und wer ohne Beschluss installiert, riskiert Rückbau.
Dieser Artikel ist redaktionell mit journalistischem Handwerk und etwas KI-Unterstützung erstellt worden.
